Piše: Milan Tomičić, dipl. iur., zamjenik predsjednice SUH-a
U prošlom broju našeg glasila informirali smo naše čitatelje da su izmjene i dopune Ovršnog zakona stupile na snagu 1. rujna 2014. godine, te da je prema našem mišljenju Ovršni zakon znatno nepovoljniji za ovršenika jer favorizira ovrhovoditelje.
Ovrha se može provesti na nekretninama, pokretninama, na novčanim ili nenovčanim tražbinama ovršenika te na imovinskim, odnosno materijalnim primanjima ovršenika.
Važno je napomenuti da ovrhovoditelj po vlastitoj procjeni pokreće postupak ovrhe birajući predmet ovrhe, te da ima mogućnost tijekom postupka ovrhe promijeniti predmet ovrhe. Tako, ukoliko ovrhovoditelj ocijeni da mu je povoljnije promijeniti predmet ovrhe, može umjesto pokrenute ovrhe na nekretnini promijeniti u ovrhu na novčanoj tražbini ovršenika ili obrnuto. Međutim, kako se i u praksi događalo, osobito starijim osobama, da se zbog manjeg iznosa provodi ovrha na nekretnini čija vrijednosti višestruko prelazi iznos tražbine, uvedena je mogućnost da ovršenik u zakonskim rokovima predloži drugi predmet ovrhe.
U ovom broju glasila upoznat ćemo čitatelje sa, po našem mišljenju, najpogubnijim oblikom ovrhe – ovrhom na nekretninama. Od svih oblika ovrhe koja se provodi nad ovršenicima, ovrha na nekretnini ima najteže posljedice po ovršenika, jer joj je cilj prodati imovinu ovršenika, kako bi ovrhovoditelj namirio svoju tražbinu prema ovršeniku. Ova ovrha ima najčešće za posljedicu da ovršenik ostaje bez nekretnine, što nerijetko znači i bez krova nad glavom. Ako ima sreće, primit će ga netko od najbližih, a u protivnom će morati u podstanare, ako ima sredstava da to plati.
Međutim, trebalo bi nastojati spriječiti ovrhu nad nekretninom, osobito kada je ona jedina koju imate. Pokušajte prije ovrhe hitno prodati nekretninu (moguća je prodaja nekretnina pod hipotekom), te sami podmiriti dug/kredit. Ali, još važnije je prije dizanja kredita zanemariti potrebe i želje, te se ravnati samo i jedino prema realnim mogućnostima. Trećina primanja je maksimum na koji možete računati.
Postupak ovrhe na nekretnini
Za odlučivanje o prijedlogu za ovrhu na nekretnini i za provedbu ovrhe mjesno je nadležan sud na čijem se području nalazi nekretnina. Ovrha na nekretnini provodi se zabilježbom ovrhe u zemljišnoj knjizi, utvrđivanjem vrijednosti nekretnine, prodajom nekretnine i namirenjem ovrhovoditelja iz iznosa ostvarenog prodajom nekretnine. I u ovoj fazi moguće je zatražiti da se ovrha provede na drugoj nekretnini ili pokretnini.
Zabilježba ovrhe
Čim donese rješenje o ovrsi, sud će po službenoj dužnosti zatražiti da se u zemljišnim knjigama upiše zabilježba ovrhe na nekretnini. Tom zabilježbom ovrhovoditelj stječe pravo namiriti se iz nekretnine i u slučaju da treća osoba kasnije stekne vlasništvo na toj nekretnini.
Pravni lijek protiv rješenja o ovrsi na nekretnini
Protiv rješenja o ovrsi na nekretnini ovršenik ima pravo žalbe u roku od osam dana, računajući od dana primitka rješenja o ovrsi. Žalba protiv rješenja o ovrsi ne zadržava provođenje ovrhe. Na žalbu se nemojte odlučiti ako nemate valjane razloge i dokumente, jer ćete si stvoriti dodatne troškove, osim u slučaju da iz nekog razloga želite odugovlačiti postupak.
Ovršenikov prijedlog za odgodu postupka ovrhe
Ovršenik može u roku od osam dana, računajući od dostave rješenja o ovrsi na nekretnini u kojoj stanuje, predložiti sudu odgodu ovrhe, ako dokaže postojanje nekog materijalnog ili imovinskog prava kojim može u cijelosti podmiriti tražbinu ovrhovoditelja.
Izuzimanje od ovrhe
Predmet ovrhe ne mogu biti nekretnine koje u osnovi čine poljoprivredno zemljište, gospodarske zgrade poljodjelca u opsegu potrebnom za njegovo uzdržavanje i uzdržavanje članova njegove uže obitelji, te drugih osoba koje je po zakonu dužan uzdržavati. Nadalje, predmet ovrhe ne mogu biti nekretnine za koje je po posebnom zakonu propisano da se ne može na njima provesti ovrha i to u opsegu propisanim tim zakonom.
Određivanje vrijednosti nekretnine
U postupku ovrhe na nekretninama određivanje vrijednosti nekretnine vrlo je važna faza, kako za ovrhovoditelja, tako i za ovršenika. Ovrhovoditeljev interes sastoji se u tome da se vrijednost nekretnine utvrdi što nižom, kako bi se nekretnina na javnoj dražbi što brže prodala, dok ovršenik želi što višu procjenu vrijednosti nekretnine, kako bi nakon prodaje nekretnine, nešto financijskih sredstava i njemu ostalo. Uz to viša cijena nekretnine odbila bi neozbiljne kupce.
Vrijednost nekretnine utvrđuje sud na temelju obrazloženog nalaza i mišljenja ovlaštenog sudskog vještaka ili procjenitelja. Bitno je nikako ne pristati na nisku cijenu nekretnine, te tražiti dodatno vještačenje.
Prodaja nekretnine
Nakon provedenog postupka za utvrđivanje vrijednosti nekretnine, sud donosi zaključak o prodaji nekretnine kojim se utvrđuje vrijednost nekretnine, kao i način i uvjeti prodaje.
Prodaju nekretnine provodi Agencija. Prodaja nekretnine obavlja se elektroničkom javnom dražbom, koja počinje objavom poziva za sudjelovanje u elektroničkoj javnoj dražbi. Elektronička javna dražba provest će se i ako u njoj sudjeluje samo jedan pozivatelj. Kupac nekretnine ne može biti ovršenik, sudac ili druga osoba koja službeno sudjeluje u postupku prodaje, niti osoba koja po zakonu ne može steći nekretninu koja je predmet prodaje. Kao kupci na javnoj dražbi mogu sudjelovati samo osobe koje su prethodno uplatile jamčevinu.
U prvoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod 4/5 utvrđene vrijednosti nekretnine. Na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi nekretnina se ne može prodati ispod 3/5 utvrđene vrijednosti nekretnine. Ako se ni na drugoj elektroničkoj javnoj dražbi ne postigne odgovarajuća cijena, sud će obustaviti ovrhu. Obustava ovrhe ne priječi pokretanje novog ovršnog postupka radi naplate iste tražbine na istoj nekretnini.
Ako elektronička javna dražba u pogledu prispjelih ponuda uspije, Agencija će odmah, bez odgode, obavijestiti sud o provedenoj elektroničkoj javnoj dražbi. Nakon primitka obavijesti Agencije o prispjelim ponudama, sudac utvrđuje koji je kupac ponudio najveću cijenu i jesu li ispunjene pretpostavke da mu se dosudi nekretnina, o čemu sud odlučuje rješenjem o dosudi nekretnine.
Namirenje vjerovnika
Nakon pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine, sud pristupa namirenju vjerovnika. Iz prodajne cijene namiruje se ovrhovoditelj na čiji je prijedlog određena ovrha. Založni vjerovnici, osobe koje imaju pravo na osobne služnosti i druga prava, Republika Hrvatska i općine, gradovi i županije na osnovu poreza i drugih pristojbi. Nakon podmirenja navedenih potraživanja, preostali iznos od prodaje nekretnine, ako postoji, pripada ovršeniku, što se u praksi rijetko događa.
Pravni položaj ovršenika nakon prodaje nekretnine
Prodajom nekretnine na dražbi ovršenik gubi pravo posjeda nekretnine i dužan ju je odmah nakon dostave zaključka o prodaji nekretnine predati kupcu. Ako prodana nekretnina predstavlja nekretninu u kojoj ovršenik stanuje i koja je nužna za zadovoljavanje stambenih potreba ovršenika i osoba koje je dužan uzdržavati, ovršenik ima pravo koristiti nekretninu kao najmoprimac godinu dana, računajući od dana donošenja zaključka o prodaji nekretnine.
Prijedlog za korištenje nekretnine u svojstvu najmoprimca ovršenik može podnijeti u roku od osam dana od dana primitka rješenja o ovrsi.
Ako ovršenik ima pravo koristiti nekretninu kao najmoprimac, dužan je kupcu od dana donošenja zaključka o prodaji nekretnine, plaćati najamninu. Ako se kupac i ovršenik ne mogu sporazumjeti o visini najamnine, nju će odrediti sud koji provodi ovrhu prema tržišnim cijenama u mjestu u kojem se nekretnina nalazi.
Iseljenje ovršenika
Ako ovršenik nije stekao status najmoprimca, sud će, na prijedlog kupca nekretnine, pristupiti ovrsi radi ispražnjenja i predaje nekretnine kupcu. Ovrha se provodi po pravilima Ovršnog zakona, ispražnjenjem i predajom nekretnine kupcu.
Ovrha na nekretnini za ovršitelja još uvijek ne predstavlja efikasno sredstvo ovrhe i to prije svega zbog činjenice da ovrha na nekretnini traje vrlo dugo, i po nekoliko godina. Međutim, ona može biti korisna za ovršenike jer imaju veći broj pravnih lijekova, pa često traže odgodu ovrhe, jer da će dug platiti, ovršni predmeti od podnošenja prijedloga pa do konačne provedbe ovrhe na nekretnini po nekoliko puta, povodom različitih pravnih lijekova, odlaze na više sudove. Često se tu javljaju i socijalni momenti, dužnici moraju iseliti iz svojih kuća, stanova, nemaju osiguran drugi smještaj, tada se uključuju mediji, različite organizacije za zaštitu ljudskih prava i slično.
